Thuê mặt bằng là một trong những bước vô cùng quan trọng khi kinh doanh F&B. Sẽ không ngoa khi nói mặt bằng có thể tác động đến 50% khả năng thành bại của một hoạt động kinh doanh. Tuy nhiên, chọn được mặt bằng đẹp, thuận tiện cho kinh doanh vẫn chưa chắc đã có thể thở phào nhẹ nhõm, các chủ quán sẽ còn phải thêm một lần “cân não” nữa khi đặt bút ký hợp đồng thuê mặt bằng. Nhất là với những bạn trẻ mới khởi nghiệp còn thiếu kinh nghiệm thì sẽ càng phải cẩn trọng hơn, trang bị đầy đủ kiến thức cần thiết về các loại giấy tờ, thủ tục và điều khoản thuê mặt bằng để có thể yên tâm “kiếm cơm” khi kinh doanh F&B. 

1. Thế nào là một hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh F&B?

1.1. Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh là gì?

Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh có bản chất pháp lý là một văn bản thỏa thuận về việc thuê một mặt bằng hoặc một không gian để hoạt động kinh doanh, đây là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng một hoặc một số tài sản cụ thể. Theo đó, bên cho thuê có nghĩa vụ giao mặt bằng, nhà, và tài sản như thỏa thuận cho bên thuê sử dụng trong thời hạn nhất định. Đổi lại, bên thuê được quyền sử dụng tài sản theo mục đích đã thỏa thuận và trả tiền thuê định kỳ. 

Khác với những loại hợp đồng thuê khác, hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh thường sẽ thời gian thuê dài với mức giá cao và được xác định trước hàng tháng. Theo nội dung trong Bộ Luật Dân sự năm 2015 cho biết, hợp đồng thuê mặt bằng là hợp đồng song vụ và là hợp đồng thuê tài sản. Tại các Điều 472 đến Điều 482 nêu rõ, hợp đồng thuê mặt bằng bao gồm các thông tin cơ bản: Vị trí mặt bằng, thời hạn thuê, giá thuê mặt bằng, giao tài sản, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê,…

Mặc dù trên lý thuyết, các bên tham gia đều hoàn toàn bình đẳng trước pháp luật. Thế nhưng trên thực tế, bên thuê nhà có thể gặp bất lợi nếu không hiểu rõ các điều khoản trong hợp đồng thuê mặt bằng một cách cặn kẽ, đầy đủ và chính xác. Chính vì vậy, để tránh “bút sa gà chết”, các chủ quán sẽ cần phải xem xét kỹ càng các yếu tố nội dung, điều khoản thỏa thuận, và cả phụ lục hợp đồng để đảm bảo được lợi ích cho chính mình và bên cho thuê. 

1.2. Các loại hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh

Có 4 loại hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh được thiết lập dựa vào những tiêu chuẩn, giới hạn quyền và nghĩa vụ thực hiện cho các bên như:

Thuê gộp: Đây là dịch vụ thuê mặt bằng đã bao gồm tất cả các khoản chi phí như chi phí thuê mặt bằng, chi phí hoạt động, thuế bất động sản,… Tuy nhiên, sau khi kết thúc thời hạn hợp đồng, chủ mặt bằng có thể tăng chi phí hoạt động và thay đổi một số điều kiện thuê trước khi đôi bên ký hợp đồng mới để gia hạn thuê thêm.

Thuê ròng: Ngược lại với thuê gộp, thì dịch vụ thuê ròng không bao gồm các khoản chi phí hoạt động. Điều này có nghĩa ngoài chi phí thuê mặt bằng cơ bản, thì các khoản chi phí khác như tiền điện, tiền nước, tiền wifi,… bên thuê sẽ phải tự thanh toán với đơn vị cung cấp hoặc cơ quan chức năng chịu trách nhiệm.

Thuê gộp đã điều chỉnh: Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh theo hình thức này là sự kết hợp giữa thuê gộp và thuê ròng, nghĩa là một số khoản chi phí hoạt động sẽ được phân chia cho cả hai bên thuê và cho thuê. Thông thường, bên cho thuê mặt bằng sẽ chịu trách nhiệm về tài sản, sửa chữa cơ bản cho tài sản, còn bên thuê sẽ chịu chi phí thuê mặt bằng và các khoản về cơ sở vật chất. 

Thuê theo phần trăm: Đối với hợp thuê mặt bằng theo phần trăm, bên thuê sẽ trả tiền cơ sở vật chất và phần trăm dựa trên tổng doanh thu hàng tháng. Loại hợp đồng thuê mặt bằng này thường được áp dụng phổ biến cho các doanh nghiệp bán lẻ.

2. Lưu ý khi ký hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh F&B

2.1. Nghiên cứu mặt bằng chuẩn bị thuê

Hiển nhiên rằng, trước khi thuê mặt bằng kinh doanh F&B thì việc xem xét mặt bằng có thích hợp cho công việc kinh doanh hay không vô cùng quan trọng. Một mặt bằng kinh doanh hiệu quả sẽ đảm bảo các yếu tố bao gồm vị trí thuận lợi, chất lượng mặt bằng tốt, cơ sở hạ tầng đầy đủ, khu vực phù hợp với đối tượng khách hàng mục tiêu, và có tiềm năng phát triển lâu dài. Hơn hết, mặt bằng nên phù hợp với khả năng tài chính của bạn để tối ưu chi phí vận hành và không làm ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh. 

Bên cạnh đó, bạn cũng cần kiểm tra đầy đủ giấy tờ cần thiết để đảm bảo mặt bằng không vướng bất kỳ vấn đề pháp lý nào, như mặt bằng chuẩn bị thuê có đang bị thế chấp tại ngân hàng nào hay không? Điều này sẽ giúp bạn tránh được các rắc rối cản trở đến hoạt động kinh doanh của mình trong tương lai.

2.2. Thuê mặt bằng cũng cần hiểu rõ chủ mặt bằng

Chủ mặt bằng sẽ là đối tác lâu dài của bạn trong suốt thời gian thuê. Chính vì thế, bên cạnh việc nghiên cứu và hiểu rõ ưu – nhược điểm của mặt bằng trước khi lựa chọn, thì bạn cũng nên cố gắng nắm rõ toàn bộ thông tin một cách chính xác và đầy đủ nhất về chủ mặt bằng (thường được gọi là bên A trong hợp đồng). Hơn hết, bạn có thể yêu cầu được tham khảo các tài liệu của chủ cho thuê để chứng minh mặt bằng, nhà hay không gian cho thuê thuộc quyền sở hữu của họ, hoặc được chủ sở hữu ủy quyền hợp pháp cho họ được thuê mặt bằng đó. 

Nếu như bỏ qua chi tiết này, thì bản hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh mà bạn vừa ký kết sẽ tiềm ẩn một số rủi ro pháp lý không lường trước được cho bên thuê mặt bằng, và trong thực tế cũng đã có không ít trường hợp tương tự xảy ra. Chẳng hạn như bên cho thuê trong hợp đồng không phải chủ sở hữu hợp pháp của mặt bằng cho thuê, thực chất mặt bằng là tài sản sở hữu của hai người, nhưng một người tự quyết cho thuê mà không có sự đồng ý hoặc ủy quyền của người còn lại. Điều này có thể khiến hợp đồng thuê mặt bằng mà bạn vừa ký xảy ra tranh chấp và phải đứng trước nguy cơ bị tòa tuyên án vô hiệu. Toàn bộ thiệt hại về tiền nong cũng như hoạt động kinh doanh quán cũng sẽ chịu ảnh hưởng theo, người chịu thiệt lớn nhất cuối cùng chính là bạn. 

2.3. Thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng thuê mặt bằng 

Nếu như thuê nhà để ở thông thường, bên thuê thường sẽ có quan điểm khá đơn giản về thời hạn thuê trong hợp đồng như 3 tháng, 6 tháng, 1 năm, 3 năm,… Tuy nhiên, đối với thuê mặt bằng kinh doanh F&B sẽ cần thời gian lâu dài hơn để đảm bảo kinh doanh có hiệu quả. Để kinh doanh F&B thành công, đảm bảo có được độ nhận diện nhất định với khách hàng thì bạn cần phải thực hiện các chương trình quảng bá và chấp nhận hoạt động cầm chừng từ 3-6 tháng thì quán mới bắt đầu đông khách. Ngoài ra, trừ những thương hiệu đã có sẵn nhận diện trên thị trường sẽ nhanh chóng thu hồi vốn hơn, thì các thương hiệu mới sẽ cần ít nhất 2-3 năm để thu hồi vốn.

Chính vì thế, khi ký hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh F&B, bạn sẽ cần tìm được mặt bằng cho thuê ít nhất 1 năm trở lên, thời gian lý tưởng từ 5-10 năm để kịp thu hồi vốn và kinh doanh có lời. Sau hết thời hạn thỏa thuận ban đầu, bạn có thể cân nhắc điều chỉnh lại thời hạn thuê mặt bằng của mình. Một mặt bằng cho phép thuê lâu dài, được trả theo tháng và mức cọc thấp là tốt nhất. 

Một số câu hỏi liên quan đến thời hạn thuê mà bạn nên hỏi chủ cho thuê như thời hạn thuê nhà tính theo năm hay theo tháng, ngày bắt đầu thuê được tính từ ngày nào sau khi ký hợp đồng, có được gia hạn thời gian thuê nhà hay không, số lần gia hạn thuê, khoảng thời gian gia hạn lại hợp đồng, nếu đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn sẽ như thế nào,… Để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình, bạn cần đọc kỹ mọi đề mục và hỏi lại ngay những điểm chưa rõ ràng, chưa thống nhất liên quan đến thời hạn hợp đồng.

2.4. Tiền thuê mặt bằng

Thỏa thuận tiền thuê mặt bằng như thế nào chắc chắn không thể thiếu trong nội dung hợp đồng. Đây cũng là yếu tố dễ xảy ra vấn đề nhất nếu không đạt được sự đồng thuận giữa đôi bên ngay từ đầu. Do vậy, hãy trao đổi cẩn thận với chủ mặt bằng, cụ thể:

– Tiền thuê mặt bằng là bao nhiêu?

– Cần cọc trước tiền thuê mặt bằng bao nhiêu?

– Phương thức thanh toán tiền thuê sẽ dùng tiền mặt hay chuyển khoản?

– Thời hạn thanh toán như thế nào? Hàng tháng, hàng quý, 6 tháng hay 1 năm?

– Thời điểm thanh toán là khi nào?

Cuối cùng, đừng quên cân nhắc chi phí thuê mặt bằng phải phù hợp với khả năng tài chính của mình. Thông thường, chi phí thuê mặt bằng nên rơi vào khoảng 5-10% tổng số vốn sẽ giúp bạn tối ưu chi phí đầu tư của mình, đảm bảo khả năng thu hồi vốn và kinh doanh có lời trong tương lai. Ví dụ, nếu như vốn đầu tư giới hạn trong 200 triệu, thì chi phí mặt bằng chỉ nên dao động trong khoảng 10-20 triệu sẽ là mức thuê tốt nhất. 

2.5. Thỏa thuận về trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng

Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà được quy định tại Điều 132, Luật Nhà ở (năm 2014). Theo đó, trong thời hạn thuê như thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà ở/mặt bằng đang cho thuê, trừ các trường hợp được quy định (khoản 2 Điều 132). Đồng thời, bên thuê ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng khi bên cho thuê: Không hỗ trợ sửa chữa khi cơ sở hạ tầng có hư hỏng nặng, tăng giá thuê bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê biết trước theo thỏa thuận, khi quyền sử dụng nhà ở/mặt bằng bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Tuy nhiên, bản luật này cũng quy định bên đơn phương chấm dứt hợp đồng phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật. Tất nhiên rằng ai cũng mong muốn có thể hợp tác lâu dài và không có vấn đề phải chấm dứt đơn phương, thế nhưng bạn vẫn nên làm rõ tất cả những điều này trước khi đặt bút ký hợp đồng của mình. 

2.6. Các phụ lục của hợp đồng thuê nhà

Phần phụ lục của hợp đồng thuê mặt bằng thường được dùng để mô tả những hiện trạng về nhà/mặt bằng, tài sản, trang thiết bị bên trong để khi hết thời hạn thuê bàn giao lại thì các bên không có tranh chấp. Phụ lục đặc biệt cần thiết với những mặt bằng nhà mới xây và khá đầy đủ tiện nghi tại thời điểm ký kết hợp đồng thì hai bên lại càng phải thỏa thuận rõ để tránh việc yêu cầu bồi thường những tài sản do hao mòn tự nhiên hoặc những yêu cầu không có cơ sở khác.

Ngoài nội dung về tài sản, thì hợp đồng cho thuê mặt bằng còn có thể có các phụ lục liên quan đến những thỏa thuận về đảm bảo điều kiện vệ sinh môi trường, trật tự trị an khu phố,… Các thỏa thuận này thường sẽ dẫn chiếu hoặc ràng buộc đến các quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng.

Thuê mặt bằng kinh doanh F&B không chỉ cần các điều kiện bên ngoài như vị trí đẹp, thuận tiện di chuyển, diện tích rộng rãi,… là đủ, mà còn phải đảm bảo nhiều yếu tố khác như tiền thuê, thời hạn thuê, các điều khoản thỏa thuận khi thuê trong hợp đồng để có thể duy trì kinh doanh thuận lợi và lâu dài. Hy vọng với bài viết này sẽ giúp các chủ quán tương lai có thêm kinh nghiệm để hiểu rõ các nội dung trong hợp đồng trước khi đặt bút ký, đảm bảo tốt nhất các quyền lợi cho mình.